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Gewerbeimmobilien in Köln, Düsseldorf, Leverkusen und Umgebung
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NEWS:
Der Büroimmobilienmarkt der Zukunft
Arne Degener
Die Zukunft hat längst begonnen. Das gilt auch für die deutschen Büroimmobilienmärkte, die sich nach dem Durchschreiten der wirtschaftlichen Talsohle allmählich beleben. Wohl dem, der in der aktuellen Situation den Blick nicht ängstlich gen Boden gerichtet hat. Denn Zeiten der Krise bergen oftmals die Chance, Bisheriges zu überdenken und sich Gedanken über zukünftige Entwicklungen zu machen. Das hat die Deutsche Hypo, eine Tochter der Nord LB, nun versucht und eine Studie mit dem ambitionierten Titel "Büromärkte der Zukunft" veröffentlicht.
Um es vorwegzunehmen, über die vielgerühmte Glaskugel verfügt auch Dr. Günter Vornholz, Autor der Untersuchungsergebnisse und Chef-Immobilien- Researcher der Deutschen Hypo, nicht. Aber gerade das macht einige seiner Überlegungen durchaus diskussionswürdig. Ausgehend von der Tatsache, dass demographische Entwicklung, technischer Fortschritt und Nachhaltigkeit die entscheidenden Kriterien sind, die die Büromärkte und damit auch die einzelne Büroimmobilie prägen werden, analysiert er die einzelnen Komponenten im Hinblick auf ihren Einfluss auf die Büromärkte.
Vor allem bei der Demographie lenkt er den Fokus einmal in eine andere Richtung als meist üblich. Egal welcher der zahlreichen Thesen zur deutschen Bevölkerungsentwicklung man anhängt, fest steht: Wir Deutschen werden in Zukunft weniger werden. Doch heißt das automatisch, dass bald auch weniger Menschen einen Büroarbeitsplatz benötigen? Die Studie sagt "Nein"! Denn während wir weniger werden, wächst die Weltbevölkerung, vor allem in Asien, weiter. Als Exportnation profitieren wir von dem damit verbundenen steigenden Nachfragepotential.
Das fördert das Wirtschaftswachstum und gleicht die sinkende Binnennachfrage mehr als aus. Dadurch wiederum erhöht sich in einer Dienstleistungsgesellschaft die Zahl der Büroarbeitsplätze eher, als dass sie sinkt. Außerdem federt eine steigende Erwerbstätigenquote die Verringerung des Erwerbspersonenpotentials ab. Zudem ist laut Ifo-Institut die Beschäftigungsschwelle relativ. Daraus folgt, dass bereits eine geringe Erhöhung des Bruttoinlandprodukts zu einem positiven Beschäftigungseffekt führt. Da in Deutschland rund drei Viertel aller Beschäftigten im Dienstleistungsleistungssektor, der traditionell einen hohen Büroarbeitsplätzeanteil hat, tätig sind, ist von positiven Aspekten für den Büromarkt auszugehen. Auch die technologische Entwicklung wird die Büroimmobilien künftig weiter prägen. Aktuell ergibt sich in Deutschland ein Flächenbedarf von etwa 30 Quadratmetern pro Büroarbeitsplatz. Das ist im internationalen Vergleich ein relativ hoher Wert. In den Niederlanden und Skandinavien liegt er bei rund 20 Quadratmetern. In Deutschland schreibt zudem die Arbeitsstättenverordnung eine "ausreichende" Größe als Anforderung für Büroflächen vor. Letztlich aber spricht, meint Vornholz, der soziale Aspekt gegen stärkere Einsparungen bei der Flächeninanspruchnahme in Deutschland. Arbeitnehmer fühlen sich in kleinräumigen Büros nicht wohl. Dies beeinträchtige die Mitarbeiterzufriedenheit und damit auch die Leistungsfähigkeit. Moderne Nutzungskonzepte und hierfür geeignete Immobilien werden zwar den Flächenbedarf je Büroarbeitsplatz gegebenenfalls reduzieren, aber nicht auf das niedrige Niveau anderer Länder.
Trotzdem werden sich die Strukturen in der Büroarbeit durch den Einsatz der Informations- und Kommunikationstechnologie weiter wandeln. Ein Paradigmenwechsel kündigt sich an. In dessen Folge entstehen flexible Strukturen hinsichtlich Zentralität, Arbeitszeit und Arbeitsort. Das durch Zeitorientierung und Kontrolle geprägte Büroarbeitsmodell wird dabei aufgelöst. Auch die Trennung von Arbeit und Freizeit wird fließend, da praktisch von jedem Ort aus gearbeitet und kommuniziert werden kann.
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Das wird zu neuen Formen des Büros führen. Aber, und das ist entscheidend, ohne ein Büro als Mittelpunkt der betrieblichen Kommunikation und des persönlichen Gedanken- und Ideenaustauschs wird es auch in der Zukunft nicht gehen. Demnach ist trotz des Einsatzes modernster Kommunikationstechnologien nicht vom Untergang der real existierenden Bürowelt auszugehen. Die grundsätzliche Konzentration auf einige Bürohochburgen wird sich ebenfalls nicht wesentlich wandeln, auch wenn dezentral mehr Bürofläche entstehen wird. In puncto Nachhaltigkeit werden die Bereiche ökologie, ökonomie und Gesellschaft als gleichwertig angesehen. Dabei verfolgt die ökologische Nachhaltigkeit das Ziel, Natur und Umwelt zu erhalten. Die ökonomische Nachhaltigkeit erfordert eine dauerhaft tragfähige Wirtschaftsweise, die insbesondere Folgen für die Nutzung natürlicher Ressourcen durch eine Generation hat. Die gesellschaftliche Dimension der Nachhaltigkeit zielt auf die Entwicklung einer dauerhaft lebenswerten Gesellschaft. Das klingt nach Sozialromantik, beschreibt aber im wesentlichen die heute gültigen Ansprüche an ein verantwortungsvolles Staatswesen. Bereits heute spielen diese Aspekte in der Immobilienwirtschaft eine Rolle. Eine schon beinahe inflationäre Flut von Nachhaltigkeitszertifikaten ist ein Spiegel des Wunsches nach verantwortungsvollem Handeln, das man gern bestätigt haben möchte. Das Lüftungs- und Heizungssysteme, Baumaterialien und Energieversorgung in Zukunft eine zunehmende Rolle beim Errichten von (Büro)Immobilien spielen werden, ist damit vorprogrammiert. Ein Prophet muss man hierfür nicht sein. Das wird schlicht in Zukunft Standard sein.
Dementsprechend wandelt sich das Angebot auf dem Büroimmobilienmarkt. Veraltete konventionelle Objekte ohne Möglichkeit der Sanierung und anschließender Zertifizierung werden in der Konsequenz daraus Probleme haben, Nutzer zu finden. Auch das ist nicht neu, sondern eine Fortführung der Geschichte der Büroimmobilien. Projektentwickler und Bauherren, die an den Zeichen der Zeit vorbei agieren, hatten es schon immer schwer. Leerstände und geringe Mieteinnahmen waren die Folge. Das wird so bleiben.
Fazit: Die gesellschaftlichen Veränderungen führen zu einer Anpassung des Angebots auf den deutschen Büroimmobilienmärkten. Anbieter, die das negieren, werden in schwieriges Fahrwasser geraten, aber ein Untergang des Büroimmobilienmarktes ist auch in Zukunft nicht zu befürchten.
Quelle: IMMOBILIEN weeky
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